노일용 원장의 실전경매(1) 공신력없는 임의경매

경락받아도 소유권 취득 못하는 위험한 경매

양지혜 기자 | 기사입력 2017/06/12 [15:47]

노일용 원장의 실전경매(1) 공신력없는 임의경매

경락받아도 소유권 취득 못하는 위험한 경매

양지혜 | 입력 : 2017/06/12 [15:47]

 

▲     © 양지혜

 

시사뉴스메이커는 부산경매학원 노일용 원장의 실전경매 시리즈를 연재한다.  


공신력 없는 임의경매 


서울에 있는 토지가 경매로 진행되어 2007년경 A씨가 경락받았다. 그런데 이 토지 위에는 아파트와 같은 집합건물이 존재하고 있었다. , 건물은 경매로 매각되지 않고 토지만 매각된 경매사건이다. 위 경매사건은 저당권자가 신청한 임의경매사건이다.

 

경매의 종류는 크게 임의경매와 강제경매로 나뉘는데 둘의 차이점 중 하나가 공신력의 유무이다. 임의경매는 공신력이 없는데 임의경매신청의 원인이 된 저당권이 무효였다면 경매절차 자체도 무효가 되어 낙찰자는 소유권을 취득하지 못한다는 것이다.

 

강제경매는 공신력이 있는데, 강제경매신청의 원인이 된 1심의 법원판결이 2심에서 패소되었다고 하더라도 1심판결로 인한 경매절차는 유효하여 낙찰자는 정상적으로 소유권을 취득한다는 것이다.
 
위 경매사건의 경락자는 지상 건물주를 상대로 지료 소송을 제기했고 1심에서 지료를 받을 수 있다는 내용으로 이겼으나 2심에서 패소한다. 이후 3심인 대법원에 항소하는데 2심의 판결이 잘못되었으니 다시 판단하라는 파기환송을 선고받는다. 즉 지료를 받을 수 있게 된 것이다.

 

이에 따라 진행된 4심 법원에서 건물주는 기존에 주장하던 것과 전혀 새로운 법리를 제기하는데, 그것은 무효인 저당권에 따른 임의경매절차에서 낙찰을 받았으므로 경매사건에서 잔금을 납부하고 토지등기부에 이름을 올리기까지 했으나 경락자는 소유권을 취득하지 못했다고 주장한 것이다.

 

이 주장이 법원에 의해 받아들여져 4심에서 패소하였고, 토지 경락자는 다시 대법원에 항소했으나 받아들여지지 않았다.
 
위 경매사건에서 저당권이 무효인 이유는 다음과 같다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이 시행되기 전 분양된 위 아파트의 대지권은 대지권등기를 해주지 않고 토지의 지분이전등기를 해주었는데, 경매사건의 채무자는 지분이전등기 후 남은 토지에 저당권을 설정하였고, 이후 분필과 합병을 거치면서 말소되어야 할 저당권이었으나 말소되지 않고 남아있었다는 것이다.
 
2007년도에 낙찰받아 무려 5심이나 소송을 제기하여 2016년도에 패소한 낙찰자는 단순 패소가 아니라 소유권 자체를 취득 못했다는 법원의 판결을 받았을 때 슬픔을 넘어 얼마나 황당했을까? 같은 경매인으로서 측은함마저 들 정도다. 이 사례야말로 진정한 승자의 저주일 것이다. 
  
글_노일용 <부산경매전문학원 원장>

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